——从投资者视角解析66亿购置案的潜在风险与战略考量

引题

2025年2月21日，兴业银行发布公告称，深圳分行拟以不超过66亿元购置恒大集团原深圳超级总部地块的部分物业。这一消息引发市场剧烈震荡，投资者担忧此举可能重蹈“企业因盲目购置大楼导致现金流断裂”的覆辙。恒大总部大楼的物权是否清晰？66亿元定价是否合理？兴业银行此次交易是否属于“乱花钱”？本文将从物权归属、价格合理性、历史教训及战略逻辑等维度展开分析。

一、恒大总部大楼的物权争议与债务隐患

1. 物权归属：表面清晰，暗藏风险

恒大原深圳总部地块（T208-0054）于2017年以55.52亿元竞得，原计划建设高度达400米的超级总部，但2021年因资金链断裂停工。2022年11月，项目通过司法拍卖由深圳市安和一号房地产开发有限公司（简称“安和一号”）以75.4亿元底价竞得，更名为“深圳湾超级总部B塔”。

安和一号的股权穿透显示，兴业国际信托持有其97%的股份，而兴业国际信托的控股股东为兴业银行。这意味着，兴业银行此次购置的物业，实际上是通过关联公司间接持有。尽管兴业银行公告称交易不构成关联交易，但恒大遗留的债务纠纷仍可能波及物权稳定性。

2. 债务纠纷：恒大6000亿负债的“隐形炸弹”

截至2025年2月，恒大地产被执行总金额已超600亿元，核心资产多数被抵押或冻结。尽管深圳湾项目已剥离至安和一号，但恒大在项目开发过程中产生的债务（如工程款、供应商款项）可能仍存在法律纠纷。若未来债务重组过程中出现资产追索，兴业银行可能面临物权受损风险。

二、66亿元定价是否合理？

1. 地段价值：深圳核心区稀缺资源

深圳湾超级总部基地毗邻香港，周边聚集招商银行、万科等全球500强企业总部，地段稀缺性显著。2022年安和一号以75.4亿元竞得项目时，楼面价约2.69万元/平方米；而兴业银行此次购置价为66亿元，若按规划82层建筑（约28万平方米计容面积）计算，单价约2.36万元/平方米，较两年前折价约12%。

2. 开发周期：8年等待期的资金成本

项目预计2029年竣工，兴业银行需承担长达8年的资金占用成本。以5年期以上贷款基准利率4.9%计算，66亿元贷款利息约25.4亿元，叠加运营成本，总投入或超90亿元。若未来深圳写字楼市场出现波动，可能进一步压低资产回报率。

3. 对比历史交易：万科的“亏损教训”

2022年，万科曾以22.35亿元受让深圳湾另一地块项目，账面亏损约17.85亿元。兴业银行此次交易虽单价更低，但开发周期更长，潜在风险不亚于“接盘烂尾楼”。

三、历史教训：盲目购置大楼如何拖垮企业？

1. 张亮麻辣烫的“现金流危机”

2024年，餐饮企业张亮麻辣烫斥资2亿元购入上海浦东办公楼，但其年收入仅6000万元，净利润不足2000万元。尽管公司称“为员工提供便利”，但市场质疑其资金链承压，可能挤占加盟商分红和扩张资金。

2. 万达的“轻资产转型”

万达曾因重金购置海外地标（如伦敦ONE、悉尼歌剧院项目）导致债务危机，最终被迫“割肉”回笼资金。兴业银行此次交易虽为自用，但66亿元支出占其2024年上半年净利润（448.9亿元）的14.7%，仍需警惕流动性风险。

四、兴业银行的战略逻辑：短期争议与长期布局

1. 深圳业务扩张的刚需

截至2024年6月，兴业银行深圳分行员工达1801人，旗下子公司超11家，现有福田区办公场地已难以满足需求。购置深圳湾核心地段物业，可整合集团资源，提升大湾区业务协同效率。

2. 资产配置的“防守策略”

深圳甲级写字楼空置率从2023年的22%降至2024年的18%，核心地段物业长期保值属性较强。兴业银行通过购置物业，将部分信贷资产转化为固定资产，或可对冲经济下行期的信用风险。

3. 债务化解的“隐性关联”

网传兴业银行是恒大债权人之一，此次交易被猜测为“以楼抵债”。若属实，虽能加速恒大债务重组，但可能使兴业银行间接承担项目后续开发风险。

五、结论：风险与机遇的博弈

兴业银行此次交易表面看似“乱花钱”，实则蕴含战略意图：通过购置核心资产巩固大湾区布局，同时优化资产结构。然而，恒大遗留的债务纠纷、8年开发周期的资金压力，以及深圳写字楼市场的不确定性，均可能引发股东担忧。